Блог

«А можно дешевле» или почему такие высокие цены на аренду жилья?

Тема недвижимости и жилья – одна из самых болезненных не только для москвичей, но и для россиян в целом. И здесь люди делятся на 2 лагеря. Для одних (60-70%) жилье в Москве настолько дорогое, что приходится жить в пригороде и тратить на работу в центре столицы около 1,5-2 часов в одну сторону. У других проблемы формата «мне не нравится вид из окон», «почему только 1 санузел» и т.д. (и это не повод их осуждать).

Группа среднего класса практически отсутствует. Поэтому по Москве серьезный разрыв – в одном районе цена за 1К квартиру может быть 25 тыс. руб, в другом – 50 тыс. руб. (и не факт, что она будет лучше). И сегодня с помощью этой статьи попытаемся разобраться, откуда взялось такое ценообразование и как с этим жить. 

Причина №1. Законы рынка

Закон рынка гласит: «Если спрос превышает предложение, то делаем так, чтобы сделать это предложение максимально выгодным для себя (в данном случае для арендодателя)». Тех, кто хочет жить в Москве намного больше, чем тех, кого может себе позволить столица. Поэтому срабатывает естественный отбор: кто зарабатывает хорошо и стабильно, и согласен на чужие условия, остаются, остальные – уезжают. 

Пример: представьте, что вы – арендодатель, хотите сдать свое жилье, и определяетесь с ценой. У вас 1К квартира, с мебелью, техникой, в новом ЖК, с отличной транспортной развязкой. Переживая, что придется долго искать арендаторов, ставите цену ниже рыночной – 40 тыс. руб вместо 45-50 тыс. руб. Обязательно делаете качественные фото, и размещаете объявление на разных ресурсах (особенно в соц.сетях). В итоге вам за сутки может прийти более 50 смс, а некоторые и вовсе в прямом смысле организуют аукцион («готов арендовать за 45/50К, но надо срочно въехать»). Вы подумаете и поймете – действительно, почему должны сдавать жилье за 40К, если можно за 50К (120К руб в год – это неразумная потеря возможности при сдаче за 40К). Ставите цену «50 тыс. руб», и все равно находите себе хороших жильцов. Потому что это Москва, и у людей есть 2 варианта: соглашаться на предложения арендодателей, не соглашаться и уехать в другой город с другой ценовой политикой. 

Причина №2. Факторы, которые влияют на первичную стоимость квартиры

Локация

Тут всё предельно просто – квартира в центре Москвы стоит в 2-2,5 раза дороже, чем в 10-15 км от него. Почему? Потому что в первом случае вы ближе к достопримечательностям, историческому и бизнес центрам города. И вообще, хозяин квартиры хочет получать столько же, сколько и владельцы хостелов, мини-отелей, но с 1 человека.

Но помните, что Вам не обязательно жить на Арбате, работая при этом на м. Деловой Центр. И даже если ваше место работы или встреч возле Патриарших Прудов, спокойно можно жить на м. Бауманская или вовсе где-то на окраине. Смотрите, чтобы с вашего места жительства было удобно добираться во все основные для вас места.  

Инфраструктура

Может быть прекрасно развитой, как и в новом ЖК, так и в районе сталинок-хрущевок. И, если честно, в простых спальных районах инфраструктура отличная в сравнении с центральными зданиями. В новых постройках действительно много магазинов, спортзалы, салоны красоты, кафе, кофеен, если это целые ЖК, а не отдельные застройки. 

Состояние дома

В старых домах (60-80-х годов), которые находятся в 15-20 км от центра, цена (при покупке) в 1,5 раза ниже, чем в новостройках. Но это правило не работает, если дело касается сталинки-хрущевки в районе Арбата, Тверской, Китай-города. Иногда доходит до абсурдного – 2К квартира в доме 66-го года на Тверской и 2К квартира в, припустим, ЖК «Элатон Сити» одинаково стоят 6 млн руб. 

Обустройство жилья

На ремонт владельцы квартир тратят минимум половину от стоимости квартиры (дополнительно), а в 80% – столько же, сколько и на жилье. Поэтому многие, покупая квартиру для сдачи в аренду, покупают сразу с ремонтом, чтобы сэкономить (да, так дешевле, но не качественнее). 

Этажность 

Самые дешевые – 1,2 этаж и предпоследний, последний. Также дорого стоят те, что находятся на 15-20 этаже из 30 с красивым видом (не во двор, а в парк), чуть дешевле – с выходом окон во двор. 

Размер жилья

Стоимость 1 кв.м. зависит от локации, инфраструктуры, затрат застройщика, общей квадратуры всего ЖК и т.д. Средняя цена за 1 кв.м. в новостройках – 130 тыс. руб. Средние расценки на квартиры (и это без ремонта):

  • 1К – 3-5 млн руб;
  • 2К – 5-7 млн руб;
  • 3К – 7-11 млн руб;
  • 4К – 11-16 млн руб.

В среднем на амортизацию жилья выделяют 10-12 лет (минимум). 

Пример: припустим, вы купили 2К-квартиру за +-7 млн руб в хорошем районе с отличной инфраструктурой (в общем, все отлично) для сдачи в аренду. Добавляем еще минимум 5 млн руб на ремонт. В сумме 12 млн руб (минимум). Планируете окупить ее за 12 лет.  

12 лет – это 144 месяца. Минимальная стоимость аренды – 84 тыс руб/месяц. При этом вы учитываете инфляцию, простой, налоги (если платите), и добавляете еще минимум 30%. Теперь стоимость квартиры 110 тыс руб. Думаете, не найдете арендаторов по такой цене? Найдете! 

Причина №3. Факторы, которые влияют на стоимость аренды

На стоимость аренды влияют все вышеперечисленные факты (совокупно они отображаются в стоимости готовой к заселению квартиры), но кроме них есть еще несколько.

Кстати, бывает, что в объявлениях указывают, что на стоимость влияет наличие коммуникаций. В данном случае человек, сдающий жилье в аренду, нарушает права квартиросъемщиков, ведь они и так кроме аренды самостоятельно оплачивают коммунальные услуги, интернет, телефон и т.д. Это не должно входить в цену аренды. 

Налоги

Есть те, кто сдают квартиры из-за того, что уезжают на полгода-год в другую страну, создают семьи и решают жить у одного из супругов, др. То есть для них это небольшой дополнительный доход. 

Есть те, для кого это полноценный бизнес (у таких обычно минимум 2-3 квартиры под сдачу). Они зарегистрированы как ИП, и уплачивают налоги. В ОКВЭД у них указан код 68.20.1. «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имущество». Системы налогообложения разные, но в основном арендодатели платят 13% от дохода, что, соответственно, повышает стоимость аренды на 13%. 

Субъективная оценка арендодателя 

В народе – «аппетиты» того, кто сдает жилье. Но в любом случае они позволяют увеличить цену аренды максимум на 15% (от рыночной), иначе не будет спроса. 

Дополнительные, другие расходы

Сюда относятся комиссионные риэлторам. Обычно это 50% от стоимости жилья, а иногда и все 100%. Если риэлтор независимый (работает на себя, а не на компанию), комиссия может быть ниже – 30-35%, но с такими людьми нужно быть очень аккуратным.

Сервис для самостоятельного поиска жилья (как Фикс.Рент) – более надежная и выгодная схема. Рассмотрим финансовую выгоду клиента на примере.

Пример: Вам нужна квартира в ценовом диапазоне 35-40 К руб. За это риэлтору придется доплатить минимум 20 тыс.руб. На Фикс Рент цена за услугу фиксированная – 5000 руб, даже если само жилье стоит 100 тыс руб/месяц. Это колоссальная экономия, которую можно потратить на оплату коммунальных услуг или покупку дополнительной мебели. 

Кроме того, все документы оформляются при поддержке юристов, база обновляется каждый день (а это +10-15 позиций ежедневно), все квартиры проверяются вживую перед публикацией объявлений. 

Поделиться:
Почему без переплат?

Более низкая цена достигается за счёт сокращения дополнительных расходов:

 

- мы не тратим деньги на открытие офисов.

 

- зарплату большому штату риэлторов.

 

- работаем в "online" - среде.

 

- мы не ездим на показы

 

- мы за экологичность клиентских отношений

 

Закрыть
Показать все
в месяц